תושבים רבים כבר הבינו כי הדרך המועדפת והבטוחה להחליף את הדירה הישנה בדירה חדשה, מרווחת, בטוחה (עם ממ"ד), בעלת שווי כספי גבוה, וללא הוצאת כספים מצידם היא באמצעות פרויקט התחדשות עירונית. אך מאחר ומדובר בתהליך לא קצר ולא פשוט, חשוב להתנהל עד לקבלת המפתח לדירה החדשה בצורה בטוחה ואחראית, לבחור עו"ד שמתמחה בתחום, מכיר את ההוראות החדשות וילווה אתכם משלב בחירת נציגות וקבלן ועד לשלבים הסופיים.
שוחחנו עם עו"ד אורי אהד, שלאורך השנים ליווה יחד עם משרדו עשרות פרויקטים בעיר. לעו"ד אהד, המוכר לרבים בעיר מהפעילות הציבורית הענפה שלו במועצת העיר וכהונתו בעבר כראש העיר, ידע עירוני עשיר ושנים רבות של ניסיון בניהול משא ומתן ופתרון משברים. כל אלו הפכו אותו לאחד מעורכי הדין המובילים בייצוג דיירים בהתחדשות עירונית בעיר.
"התחדשות עירונית הוא תחום מרתק המשלב ידע משפטי משמעותי ביחד עם יכולת בין-אישית וניהול מו"מ", מסביר עו"ד אהד. "רק שילובם של אלו יביא פרויקט התחדשות עירונית לקו הגמר בצורה הטובה, הבטוחה והמהירה ביותר ועם מלוא התמורות האפשריות לדיירים. בתחום הזה עו"ד הוא 'חצי פסיכולוג', שכן כל דייר ודייר הוא עולם ומלואו. לכל דייר יש את הנושאים החשובים לו, החל מכיווני אוויר ועד למיקומי חניה ומחסן. יש דיירים שמגיעות להם זכויות עקב גיל או מגבלה רפואית וכדומה. את כל זה צריך לתכלל ולאזן כדי להצליח להניע את הגלגל הזה ביחד בשיתוף פעולה בשקיפות מלאה, תוך הנגשת כלל המידע לדיירים".
עו"ד אורי אהד בשטח, צילום פרטי
די בשיטוט קצר ברחובות פתח תקווה כדי לראות כיצד רחובות שלמים משנים את פניהם ואת הבניינים הוותיקים, חסרי הממ"ד, נטולי החניה ונעדרי המעלית, מחליפים בניינים חדשים, מודרניים ובטוחים, המותאמים לימינו. "אין ספק כי מדובר בתחום דינאמי המשתנה כל הזמן ודורש ידע משפטי רב", אומר עו"ד אהד, "ולכן מאוד חשוב שעו"ד ילווה את הדיירים בתהליך ממש מראשיתו.
הוא מציין שתפקיד עורך הדין הוא לנווט יחד עם נציגות הדיירים בין הוראות החוק השונות, מדיניות העירייה ולהקפיד על זכויות הדיירים והתמורות המגיעות להם מתחילת הדרך תוך ניהול ההליך באופן תקין. "תושבים לא יודעים כי לעיתים הליך בחירות הקבלן הוא אבן דרך חשובה במו"מ שאמור להביא להגדלת התמורות עבור הדיירים", הוא אומר. "בדרך כלל אנחנו ממליצים לצאת למכרז קבלנים, שכן התחרות הבריאה בין הקבלנים המבקשים לזכות בפרויקט תמקסם את התמורות לדיירים ותאפשר שקיפות בבחירת הקבלן".
על מנת לחסוך, ניתן לקחת עו"ד אחד שייצג גם את הדיירים וגם את הקבלן/ היזם?
"לא, תפקידו של עו"ד דיירים הוא לדאוג אך ורק ובאופן שקוף לאינטרס הדיירים".
בתחילת דרכה, מטרתה של תכנית תמ"א 38 הייתה לחזק מבנים ישנים שהיתר הבנייה שלהם ניתן לפני 1/1/1980. לאורך השנים, עברה התכנית גלגולים שונים ועדכונים ולא פעם אף חשבו לסיים אותה, אולם המציאות והחיים במדינת ישראל הוכיחו את החשיבות הרבה שבקיומה. בשנת 2022 עודכנה התכנית (תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה) וכיום היא ידועה כיום בשם "חלופת שקד". "חלופת שקד למעשה הכניסה אל מאגר הבניינים בהם ניתן לבצע התחדשות עירונית גם בניינים חדשים יותר, אשר היתר הבנייה עבור הוצא עד ליום 31/12/1984", מסביר עו"ד אהד. "בנוסף התכנית מעניקה 'תמריץ' לעיריות אשר יכולות במסגרתה להתאים את התכניות באופן ספציפי למטרות הרשות וליכולותיה".
מהו תהליך העבודה?
"זה מתחיל בליווי בעלי הדירות מהרגע הראשון של ההחלטה על בדיקת ההיתכנות לביצוע הפרויקט וממשיך בבחירת הנציגות, אשר יחד איתה אנו פועלים לבחירת קבלן. השלב הבא הוא ניהול מו"מ אשר מבטיח את הביטחונות הטובים ביותר והתמורות המלאות, גיבוש ההסכם המשפטי, ליווי הליך הבנייה (יחד עם מפקח הבנייה מטעם הדיירים), ועד קבלת המפתח וסיום שנת הבדק. ההמלצה שלנו תמיד היא כבר בשלב היתכנות הפרויקט לבחור עו"ד ונציגות. ישנם לא מעט מקרים שבהם יזמים פונים ישירות לדיירים ומתחילים להחתים אותם על כל מיני מסמכים והתחייבויות, ואז להוציא את הדיירים מהבוץ הרבה יותר קשה".
יצא לכם לטפל במקרים שדיירים חתמו על התחייבויות ליזם בלי עו"ד והצטרפתם מאוחר יותר?
"כמובן. רק לאחרונה קיבלנו היתר לפרויקט שהדיירים שם היו חתומים עם יזם ולא הצליחו לקדם את הפרויקט מצד אחד ומצד שני לא הצליחו להשתחרר מהיזם. כשהדיירים פנו אלינו הם כבר היו מיואשים ולא האמינו שיצליחו להתקדם. לקחנו אותם יד ביד, ליווינו אותם כולל בניסיון של תביעה של היזם, יצאנו למכרז קבלנים והגענו לשלב של היתר בניה".
צוות משרד עורכי דין אהד ושות', מירב ניר אהד, נגה אהד ואורי אהד צילום גדי אהד שני
שוק עורכי הדין במדינת ישראל הוא רווי. אהד מציין שטרם בחירת עו"ד שילווה את הפרויקט, חשוב לשים לב למקצועיות שלו, לניסיון רב השנים, לצד הקשר האישי והזמינות. "כאשר נכנסנו לתחום ההתחדשות העירונית קיבלנו החלטה עקרונית לייצג אך ורק דיירים ולא קבלנים או יזמים, כדי להבטיח מחויבות מלאה ושלמה לדיירים בלבד", מסביר עו"ד אהד. "בנוסף אלי, מלווים במשרד את תחום ההתחדשות העירונית, אימי, עו"ד נגה אהד שכיהנה כשופטת בכירה בבית המשפט המחוזי והתמחתה בדיני תכנון ובנייה וכן עו"ד מירב ניר-אהד, בעלת ניסיון עשיר בליווי דיירים ופתרון משברים. הליווי הוא אישי לכלל הבניין כקבוצה ולכל דייר בנפרד".
מה הערך המוסף שלכם לעומת משרדים אחרים?
"פרט למקצועיות המשפטית והניסיון הרב, הגישה שלנו היא שלפני כל דבר אחר פרויקט התחדשות עירונית הוא פרויקט אנושי, בו כל אחד מן הדיירים הוא עולם ומלואו, לכל אחד ואחת חששות, רצונות, בקשות והרבה מאוד שאלות. בדיוק לכאן נכנס הניסיון הרב שלי בפעילות ציבורית, הידע בניהול מצבים מורכבים והחשיבה מחוץ לקופסא. פרויקט התחדשות עירונית מצריך קשר אישי, הרבה מאוד הקשבה סבלנות ויכולת לפתור משברים בין הדיירים. אחד הכלים למניעת משברים עליהם אנחנו מקפידים הוא שקיפות. בעבודה על פרויקט התחדשות עירונית הכל מתנהל באופן גלוי, הן בהתנהלות בין הדיירים עצמם והן בהתנהלות מול הקבלן".
אתה עדיין מתרגש ברגע שהדיירים, הלקוחות שלך, מקבלים את המפתח?
"תמיד. כאשר אתה רואה איך החלום על דירה חדשה ובטוחה הולך ומתגשם, שאתה כעו"ד נמצא שם יחד עם הדיירים בכל, עד לקבלת מפתח לדירה החדשה, יש תחושת סיפוק עצומה מכך שעזרנו פעם נוספת להגשים חלום".
ליצירת קשר וייעוץ:
וואטסאפ 0545605667
טלפון במשרד 039313060
דואל [email protected]
פייסבוק
https://www.facebook.com/UriOhad?mibextid=ZbWKwL
לאתר:
תגובות