מאות דירות, חלקן קטנות: שלוש תכניות התחדשות הגיעו לשלב מתקדם, איך זה ישפיע על השוק?

במשך שנים רבות מדברים במדינה על מצוקת דיור ועל מחירי דירות שקשה לעמוד בהם. אחד הפתרונות הוא פרויקטים של התחדשות עירונית, בעיר הריסה של כמה מבני דירות ישנים ובנייה מחדש של מגדלי דיור במקומם. לרוב, בנייה כזו מלווה גם בפיתוח סביבתי ובהזרמת דם חדש לשכונה. דיירי הבניינים המקוריים עצמם זוכים לדירה חדשה וגדולה במקום זו שהייתה להם.

בימים אלה מקדמת העירייה מספר פרויקטים משמעותיים של התחדשות עירונית. בדקנו מה הסטטוס שלהם ומה השפעתם הצפויה על שוק הדירות בעיר.

מתחם ארגוב קרדיט אדריכל גיא מילוסלבסקי

אחת התכניות של התחדשות עירונית היא מתחם ארגוב בצפון שכונת אחדות. לפני כמה ימים אישרה הוותמ"ל (הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור) את תכנית ההתחדשות של המתחם. התכנית אושרה למתן תוקף (כלומר, עברה את כל שלבי ההתנגדויות והגיעה לאישור סופי), דבר שיאפשר בקרוב ליזמים להוציא היתרי בנייה. התכנית משתרעת על פני 29.6 דונם, ובמסגרתה ייהרסו עשרה מבני שיכון (רכבות) במצב הנדסי רעוע. במקומם תיבנה שכונה חדשה עם 913 יחידות דיור, מרתפי חנייה תת קרקעיים תוך שילוב של חללים ירוקים, מבני ציבור וחינוך, שטחי מסחר ומשרדים.

התכנית כוללת הקצאה ליחידות דיור בהישג יד, וכן אפשרות לקידום מערכת פינוי פנאומטית ירוקה המקטינה את כמות תנועת רכבי פינוי אשפה בסביבה, שדרוג גן ארגוב והרחבת מערכות הכבישים ההיקפיים, כולל מדרכות רחבות ושבילי אופניים. תכנית ארגוב אמורה לצאת, כאמור, בחודשים הקרובים לשלב היתרי הבנייה ולפי ההערכות בתוך כשנתיים תתחיל הבנייה עצמה.

מתחם אנסקי הדמיה MYS Architects

תכנית התחדשות אחרת שאושרה לאחרונה היא התכנית במתחם אנסקי. התושבים במתחם, הממוקם בין הרחובות אנסקי – אמסטרדם – קפלן ומשתרע על 25.3 דונם, מחכים שנים רבות להתחדשות. התכנית היא תכנית מפורטת לפינוי בינוי באזור הסמוך לתחנת מטרו ורכבת קלה ובו ישולבו מוסדות ציבור חדשים ומרחבים ירוקים וגינות ציבוריות. במסגרת התכנית תתבצע גם הרחבה של הרחובות. התכנית מציעה הריסה ופינוי של 12 מבנים ישנים הכוללים 256 דירות לטובת בניית 822 דירות חדשות בתמהיל מגוון, בתוכן 150 דירות בשטח של עד 55 מ"ר, המיועדות לזוגות צעירים, בשבעה מבני מגורים חדשים.

התכנית במתחם אנסקי אושרה להפקדה. המשמעות של אישור להפקדה היא שכעת הציבור, ובעיקר מי שרואה את עצמו נפגע מהתכנית, יכול להשפיע על התכנית, וזאת באמצעות הגשת התנגדויות. לרוב ניתן להגיש את ההתנגדויות בתוך 60 יום מיום פרסום התכנית. לפי ההערכות, גם הבנייה במתחם אנסקי תתחיל בתוך כשנתיים, בתום תהליך ההתנגדויות ושלב מתן היתרי הבנייה.

מתחם קרול הדמיה סנאפשוט Snapshot

תכנית התחדשות נוספת של העירייה אושרה גם היא, הפעם בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. מדובר בתכנית במתחם קרול שאושרה למתן תוקף. גם במקרה זה מדובר במתחם ישן שהתושבים בו חיכו שונים רבות לתכנית התחדשות. מדובר בתכנית התחדשות בין הרחובות ז'בוטינסקי, קרול ורופין במרכז העיר, אשר משתרעת על פני 10 דונם. התכנית סמוכה לתוואי הרכבת הקלה ומציעה פינוי של 5 מבנים הכוללים 96 דירות לטובת הקמת פרויקט משולב הכולל מגורים – שלושה מבנים שיכילו 376 דירות מתוכן למעלה ממאה דירות קטנות עבור זוגות צעירים. בנוסף, התכנית כוללת שטחי מסחר בקומת הקרקע וקומות תעסוקה, שטח לבית ספר חדש ושטחי ציבור, ומתחם מסחרי מקורה לאורך רחוב קרול. הפרויקט נותן עדיפות לתחבורה ציבורית, בהיותו צמוד לתחנה של הרכבת הקלה, ומעודד תנועת הולכי רגל לאורך הרחובות קרול ורופין, ולמעבר ביניהם. כבר בקרוב ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה והצפי הוא כי תחילת הביצוע תחל בעוד כשנה.

רוצים להישאר מעודכנים?

הורידו את האפליקציה לאנדרואיד

הורידו את האפליקציה לאייפון

עקבו אחר דף הפייסבוק של "מלאבס"

הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ של "מלאבס"

ראש העירייה, רמי גרינברג, בירך על תכניות ההתחדשות העירונית ואמר: "ההתחדשות העירונית היא כורח המציאות. אנחנו מקדמים פרויקטים חשובים אלו תוך שימת דגש על פיתוח מבני ציבור וחינוך, מרחבים ירוקים וגינות ציבוריות, וכל הדרוש מבחינה ציבורית לרבות תשתיות תחבורה ותחבורה ציבורית. נמשיך לקדם תכניות כאלה על מנת להבטיח את איכות חיי תושבי השכונות הוותיקות".

יועצי נדל"ן בכירים בעיר אומרים כי פרויקטים של התחדשות כאלה תורמים לצמיחה והתחדשות ומשפיעים לטובה על שוק הדירות. רון לנדסמן, בעלי סוכנות Landsman: "התחדשות עירונית מאפשרת לתושבים להישאר בעיר ולגור בדירה חדשה בשכונה שהם אוהבים. המחירים נשארים יחסית נורמלים כי יש יותר היצע. זה מעודד יפה מאוד את השוק, יש יותר עסקאות. זה גם משביח את האזור מכיוון שהיזם לא רק בונה דירות אלא משקיע בפיתוח סביבתי כמו גינה ולפעמים מבני ציבור, בהתאם למספר הבניינים שהוא בונה. כמו כן, במקום בניינים ישנים ולא בטוחים הדיירים מקבלים בניינים חדשים שעומדים בכל התקנים החדשים של בטיחות. עם זאת, יש פרויקטים שנתקעים בגלל דרישות לא ריאליות של דיירים ולכן מומלץ לפנות לאנשי מקצוע, ובכלל זאת מינהלת כרמים העירונית, כדי להבין מה מגיע ומה לא מגיע. אני גם ממליץ למדינה לשחרר חסמים בירוקרטיים ולתת לפרויקטים לרוץ יותר מהר. לא יכול להיות שמחכים שנה וחצי ויותר להיתר בנייה. אם ישחררו את החסמים, זה יוריד את המחירים וייתן משמעות יותר גדולה לפרויקטים של ההתחדשות העירונית".

אלינה גוץ, מנהלת סוכנות אינפיניטי לב המרכז בעיר: "זה נותן לבעל נכס הזדמנות לקבל נכס חדש, לרוב בקומה יותר גבוהה, עם מרפסת שמש וממ"ד. זה משדרג את הנכס. זה משפיע מאוד על השוק, זה מגדיל את ההיצע. במקום בניין עם 6 או 9 דיירים בונים בניין שיש בו פי ארבעה-חמישה-שישה דיירים. זה מחדש לחלוטין את סביבת המגורים – גינות, תשתיות. אבל כמובן שאפשר לראות זאת גם בצורה אחרת, שזה מייקר נכסים, במקום נכס ישן וזול יחסית יש נכס יקר. כלומר, מי שהיה מוכן להסתפק בקניית נכס זול, אפילו אם הוא ישן, יתקשה למצוא. לבעל הנכס זה כמובן טוב שערך הנכס עולה. אבל הבעיה היותר גדולה שזה מייצר צפיפות אוכלוסייה, בעיקר במרכז העיר. למשל, ברמת ורבר. יש בניינים שאושרו כמגדלים וזה מייצר עומס על התשתיות הקיימות. אלו הם אתגרים לעירייה, אבל אני מניחה שהם יודעים להתמודד עם זה – להרחיב כבישים, להוסיף בתי ספר וכו'. יש גם השפעה על שוק השכירות. כל בניין כזה שהורסים, הדיירים שגרו בהם עוברים לגור בשכירות לתקופה של שנתיים שלוש, כך שיש יותר ביקוש לשכירויות".