בהוד השרון פועלים שמאי מקרקעין שונים. מה צריך לדעת לפני שבוחרים את שמאי המקרקעין בהוד השרון המקצועי ביותר? שמאי מקרקעין בהוד השרון כאשר נדרש להעריך שווי דירה, בית פרטי, חנות או כל נכס מקרקעין אחר, צריך לתת משקל לתכנון העתידי של העיר.
כידוע, לרוב רשויות המרכז והשרון קיימת או מצויה בשלבי תכנון תכנית אסטרטגית מתארית אשר מתווה או עתידה להתוות את התכנון והבינוי לעשרות השנים הבאות. במקרים רבים, כאשר תכנית המתאר רק מצויה בשלבי התכנון, הוועדה המקומית תיצמד לעקרונות התכנית המתארית ותאשר בנייה על פי מדיניותה.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בהוד השרון על תכנית המתאר המקומית להוד השרון הר/2050:
בימים אלה, בהוד השרון, מתגבשת תכנית מתאר מקומית הר/2050 אשר מטרתה להתאים את התכנון העיר והיקף הבינוי לצפי גידול האוכלוסייה.
- כיום, מתגוררים בהוד השרון הינה כ – 60,000 תושבים.
- על פי התחזיות, בשנת 2030 מספר התושבים הצפוי יעמוד על כ – 128,000 תושבים.
- בשנת 2040 מספר התושבים צפוי לעלות לכדי 145,000 תושבים.
- מגמה נוספת אשר זוהתה במחקרים האורבניים, מצביעה על קיטון בממוצע הנפשות למשק בית. כיום ממוצע הנפשות למשק בית עומד על כ – 3.13. בשנת 1983 מספר הנפשות למשק בית עמד על 3.75.
להלן פלט נפשות למשקי בית לשנת 2019 (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה):
פלט נפשות למשקי בית לשנת 2019 (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה)
את המגמה ניתן להסביר בעזרת התייקרות נכסי המקרקעין בכלל ודירות המגורים בפרט.
מחירי דיור גבוהים בשילוב עם רמת מחירים גבוהה (צריכה), שוחקות את ההכנסה הפנויה אשר אותה משק הבית מעוניין לפנות לגידול הילדים.
תכנית המתאר הר/2050 בהוד השרון המקומית מתייחסת למחקרים הסוציאליים ומציעה תמהיל אשר ישרת את מוסדות התכנון שנים קדימה.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בהוד השרון על מטרות התכנית להוד השרון הר/2050:
- פיתוח זהות עירונית ייחודית להוד השרון אשר תתבטא במערכת שטחי הציבור, במרקמים ומתחמים לשימור.
- פיתוח שלד עירוני והמשכי של שטחים פתוחים עירוניים המקשר בין חלקי העיר ובינם לבין השטחים הפתוחים הסובבים.
- התווית רשת של רחובות עירוניים, רחובות מסחריים, שבילים ושבילי אופנים, לעידוד ההליכה ברגל ולחיזוק הקשר בין חלקי העיר השונים ובינם לבין אזורי התעסוקה.
- שיפור הסגמנטציה בין מערכת הדרכים העירונית ומערכת התנועה הארצית הסובבת.
- פיתוח אזורי התעסוקה.
- יצירת מסגרת תכנונית לאישור תכניות מפורטות.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בהוד השרון מתחמי התכנון ותבנית הבנייה המתוכננת:
תכנית הר/2050 מסווגת את הוד השרון לשלושה מתחמי תכנון מרכזיים.
על פי זכויות הבנייה המוקנות מכח התכנית, השטח הכולל למגורים צפוי לגדול מ – 26,600 מ"ר עד לכדי 48,500 מ"ר.
השטח לתעסוקה ומסחר במתחם רמות מנחם, הפארק ותל דן יגדל מ – 511,000 מ"ר עד לכדי 1,253,000 מ"ר.
להלן טבלאות סיכום מתחמי התכנון מתוך מסמכי התכנית (אתר משרד האוצר, תכנון זמין):
טבלאות סיכום מתחמי התכנון מתוך מסמכי התכנית (אתר משרד האוצר, תכנון זמין)
הגידול בשטחי המסחר הנו נחוץ על מנת לסבסד את שטחי המגורים. על פי תכנית המתאר המופקדת, השטח למגורים יגדל בכ – 21,880 יחידות דיור.
במקרים רבים, ארנונת המגורים אינה מכסה את הוצאות העירייה ואף כל יחידת דיור מהווה גרעון לקופת העירייה.
להלן מפת החלוקה למתחמים על פי התכנית המתארית להוד השרון (אתר משרד האוצר, תכנון זמין):
מפת החלוקה למתחמים על פי התכנית המתארית להוד השרון (אתר משרד האוצר, תכנון זמין)
שמאי מקרקעין בהוד השרון צריך ללמוד מהתכנית המופקדת רבות על התפתחות העיר ועל מגמות התכנון הצפויות.
רחוב רמתיים מהווה את הרחוב הראשי בעיר וממוקם בחלקה המזרחי של השכונה (מרכז העיר).
לדוגמה, על פי התכנון המוצע, רחוב רמתיים צפוי להשתנות ונפח התנועה בו אמור להצטמצם. ברחוב מתוכננת סלילת דרך הפארק וחיבורה לדרך רמתיים ודרך הנשיאים.
על פי התכנון המוצע, ברחוב ייבנו בניינים בני 6 קומות לצד מגדלים בני 16 עד 30 קומות. מחקרים של שמאי מקרקעין בעולם מצאו כי עירוב של שימושי מחקר עם שימושי מגורים מעוררים את מרכז העיר ותורמים להרגשה האורבנית.
למאמר המלא: מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין בהוד השרון.
מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין ברמת השרון?
איך נדע מה נדרש על השמאי לדעת? אילו תכניות בניין עיר צפויות לשנות את שווי נכסי המקרקעין בעיר? שמאי מקרקעין ברמת השרון בבואו להעריך שוויה של דירה, בית פרטי או כל נכס מסחרי, נדרש לבדוק האם לנכס קיימות זכויות בנייה נוספות.
לעיתים זכויות הבנייה נגזרות בצורה וודאית מתכנית בניין עיר (תב"ע) מאושרת ולעיתים השמאי ברמת השרון נדרש להסיק את הפוטנציאל הגלום בנכס מתכניות המצויות בתכנון ו/או שימושים חורגים המקובלים בסביבה.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברמת השרון על תכנית המתאר המקומית לרמת השרון:
עיריית רמת השרון יחד עם מנהל התכנון במשרד הפנים מקדמים את תכנית המתאר המקומית לרמת השרון לשנת 2035.
להלן תשריט ייעודי הקרקע על פי תכנית המתאר (אתר משרד האוצר, תכנון זמין):
תשריט ייעודי הקרקע על פי תכנית המתאר (אתר משרד האוצר, תכנון זמין)
שמאי מקרקעין ברמת השרון נדרש לשליטה מלאה במסמכי התכנית המוצעת. תכנית אשר משנה את המצב הסטטוטורי הקיים משנה גם את המרקם העירוני.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברמת השרון על מטרות התכנית לרמת השרון:
- התכנית מגדירה את חלקיה השונים של העיר על מנת ליצור רצף אורבני אחיד.
- העצמת איכות החיים ברמת השרון.
- שיפור התכנון המנחה לשימוש של משאבי הקרקע, שמירה על שטחים פתוחים, תכנון מרחב ציבורי והתווית עקרונות להתחדשות מרקמים עירוניים וותיקים.
- תכנון מוקדי מסחר ותעסוקה.
- חיזוק הרחובות הראשיים כמוקדי פעילות עירונית. כידוע, שילוב של שימושים מגוונים במרכזי העיר, תורמים להמרצת הפעילות הכלכלית ממרכז העיר.
- תכנון צירי התחבורה ומערך הדרכים התואם את גידול העיר.
- טיפוח השטחים הפתוחים והנגשת ערכי הנוף והטבע לתושבים.
- קביעת מדיניות שימור של אתרים בעלי ערך היסטורי.
- קביעת הבניה לגובה.
למאמר המלא: מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין ברמת השרון.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בהוד השרון על היטל השבחה?
ההבדלים בין "היטל ההשבחה" לבין "מס שבח".
היטל השבחה – היטל ההשבחה הנו מס המשולם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בגין זכויות בנייה נוספות בנכס המקרקעין. היטל ההשבחה משולם בדרך כלל על ידי המוכר. מוכרים רבים נעזרים בשמאי מקרקעין מרמת השרון על מנת לבצע אמדן היטל השבחה צפוי.
הסבר: רכשנו בית פרטי בגודל של 250 מ"ר בנוי. החזקנו בבית 15 שנים והחלטנו למכור. בזמן בעלותנו בבית, אישרה הוועדה המקומית תכנית אשר מתירה הרחבת מרתף והגדלת חדר בגג.
חשוב לדעת! החבות שלנו במס מתחילה מיום שרכשנו את המקרקעין (עד לנקודה זו המוכר כבר שילם את כל המס) או מחודש מאי 1975 – יצירת החוק.
איך שמאי מקרקעין ברמת השרון נדרש לנתח את מס "היטל ההשבחה"?
קיימות שיטות רבות להקטין את החבות בהיטל ההשבחה. שמאי מקרקעין ברמת השרון, המומחה ביותר יכול לחסוך לך מאות אלפי שקלים בתשלומי היטל השבחה.
דוגמה: ברשותכם בית דו משפחתי. לאחרונה אושרה תכנית להגדלת מרתף ב – 50 מ"ר. הבית נבנה טרם אישור התכנית וכיום הבית בן 20 שנה. שמאי מקרקעין ברמת השרון, ביצירתיות, יכול להשתמש בתחשיב "דחייה" למימוש. תחשיבי הדחייה, מגלמים תועלת כלכלית מהגדלת המרתף. השמאי יכול לטעון כי אין כדאיות בהריסת בית בן 20 שנה לצורך הקמת מרתף ואת זכויות הבנייה למרתף (מימוש) שמאי המקרקעין אמור לדחות ב כ – 30 עד 40 שנה.
שמאי היטל השבחה מבצע את החישוב בצורה הבאה: שווי קרקע למרתף 6,000 ₪ למ"ר (לדוגמה) כופלים במקדם היוון של 20% (שיעור היוון של 4% לתקופה של 40 שנה). מתקבל שווי של 1,250 מ"ר בלבד לכל מטר קרקע למרתף במקום 6,000 ₪.
חשוב לדעת! שווי של מטר קרקע מחשבים ליום אישור התכנית המשביחה ולא לפי השווי כיום.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בהוד השרון על גירושין / פירוק שיתוף וחלוקת ירושה?
נכסי מקרקעין נדרשים לחלוקה מכח ירושה או גירושין. במקרה בו אחד היורשים או אחד מבני הזוג המתגרשים מבקשים לחלק ביניהם (לרכוש מהאחר/ים) את המקרקעין, עליהם להתייעץ עם שמאי מקרקעין מקצועי.
פניה לשמאי מקרקעין ירושה או שמאי מקרקעין גירושין הינה בעלת חשיבות מכרעת למי שמעוניין לרכוש את המקרקעין במסגרת סל הירושה או הגירושין.
הסבר: בסל הירושה או הגירושין קיימים 2 נכסי מקרקעין: בית בשווי 4,000,000 ₪ ומזומנים בשווי 700,000 ₪. היורש או המתגרש מבקש להשאיר את הבית בבעלותו המלאה (לא למכור לצד ג') ומוכן לשלם לצד השני 1,300,000 ₪ (משאיר את המזומנים אצל הצד השני). לכאורה, נראה סביר. חצי מהבית עולה 2,000,000 במידה וישאיר את המזומנים אצל הצד השני, ישלים 1,300,000 ₪.
במקרים רבים מאוד, לבית יש חבות במס שבח והיטל השבחה. כאשר ירצה הצד שהשאיר את הבית למכור את הבית, יוותר עם תמורה נמוכה מהמתוכנן ויפסיד מאות אלפי שקלים. בכדי להימנע מאי נעימות במשפחה ולא להפסיד כספים בחלוקת הנכסים בהליך הגירושין יש להיוועץ עם שמאי מקרקעין ירושה או שמאי מקרקעין גירושין הבקיא בתחום.
במשרדנו, פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com/
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך.
רוצים להישאר מעודכנים?
כתבה שיווקית
תגובות